Thủ Tục Chuyển Nhượng Căn Hộ Chung Cư ? 4 Bước cần biết

Trước giờ, chúng ta thường lựa chọn và mua các căn hộ chung cư đã có sổ hồng hoặc căn hộ chung cư đang xây dựng (hình thành trong tương lai) với hình thức kí hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, các năm gần đây, khi thủ tục pháp lí bắt đầu bị ách tắc, sản phẩm căn hộ mới đủ điều kiện bán hàng lại không nhiều. Khi đó, thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa hình thành lại còn mới. Trong khi, các căn hộ đã bàn giao và đã đi vào hoạt động được cấp sổ hồng lại là những nơi định cư ổn định của nhiều hộ gia đình.

Từ những thực tế đó, nhu cầu ở vẫn tồn tại nên việc các sản phẩm được đầu tư và bắt đầu chuyển sang thị trường thứ cấp. Khi đó, người mua nhà sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn về sản phẩm, chủ động lựa chọn thời gian bàn giao thế nào và có thể nhìn thấy căn nhà tương lai một cách gần như đầy đủ hơn.

Tuy nhiên, do việc giao dịch thứ cấp diễn ra phức tạp và thủ tục đôi khi lại thiếu đi sự an toàn. Nên để hiểu rõ hơn về Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư gồm những gì và những lưu ý khi mua căn hộ chuyển nhượng thế nào.

Hôm nay, Đại Phước House xin chia sẻ một vài thông tin cập nhật mới nhất về thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư cho quý khách hàng cùng tham khảo.

Thông thường các cơ sở Pháp lí thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ Hồng – Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất (Nhà) sẽ căn cứ tập trung vào các luật trên.

Dựa trên pháp luật hiện hành và quy định về việc mua bán căn hộ hình thành trong tương lai hoặc căn hộ đã hình thành mà chưa hoàn tất thủ tục nộp hồ sơ cấp sổ hồng thì vẫn được hỗ trợ chuyển nhượng hợp đồng mua bán theo quy định của Pháp luật tại Khoản 2 điều 123 Luật nhà ở năm 2014.  Và điều kiện chuyển nhượng HĐMB (Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư) được quy định tại khoản 1 Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD.

Quý khách hàng có thể tham khảo quy trình và thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư (HĐMB căn hộ chung cư) hình thành trong tương lai theo trình tự các bước sau: các bước này đều dựa trên hướng dẫn của Điều 33 thông tư 19/2016/TT-BXD như đã đề cập ở trên, quý khách hàng có thể tải Thông tư này tại cổng thông tin của Chính Phủ để hiểu rõ hơn.

Dưới đây, mời anh chị và quý khách hàng tham khảo qua trình tự  của Thủ Tục chuyển nhượng mà Đại Phước House đã tổng hợp và ghi chép lại sau quá trình hỗ trợ Khách hàng làm thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư, mua bán các căn hộ Đại Phước House đã triển khai bán nhé.

Bước 1: Thống nhất giá làm thỏa thuận nhận cọc và nộp hồ sơ xin chuyển nhượng :

Sau khi khách hàng 2 bên đã thống nhất được các thỏa thuận về sự lựa chọn đưa đến quyết định chuyển nhượng như: xem qua HĐMB; giá bán; thông tin bên mua và bên bán; cách thức và thời gian thanh toán; thời điểm bàn giao,… Bên mua và bên bán thống nhất làm thỏa thuận đặt cọc và xác nhận lại toàn bộ thông tin đã thống nhất.

Sau đó, Bên chuyển nhượng sẽ tiến hành nộp đơn xin chuyển nhượng lên chủ đầu tư, đính kèm theo thông tin HĐMB bản sao, CMND, hộ Khẩu để xác nhận tình trạng sở hữu của mình tại chủ đầu tư trước khi chuyển nhượng căn hộ của mình cho bên mua.

Chủ đầu tư sau khi nhận đủ hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra và đối chiếu toàn bộ thông tin đã nhận, kiểm tra tiến độ thanh toán thực tế và các vấn đề :lãi, phạt, nộp chậm (nếu có); tình trạng căn hộ đó có thế chấp ngân hàng hay không; đã nộp hồ sơ làm sổ chưa( đối với căn hộ đã bàn giao quá 50 ngày)

Nếu không có các vấn đề phát sinh như đã kiểm tra ở trên, chủ đầu tư sẽ ra văn bản thông báo đủ điều kiện chuyện nhượng HĐMB và trả lại cho bên chuyển nhượng trong vòng 7 ngày nhận hồ sơ để tiến hành chuyển nhượng => Lúc này căn hộ của bạn mua mới đủ điều kiện tiến hành thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Bước 2: Thực hiện thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư tại phòng công chứng và làm Văn bản chuyển nhượng HĐMB căn hộ theo quy định của Pháp luật.

Tại thời điểm này, các bên cần chuẩn bị đầy đủ các thủ tục giấy tờ như sau:

• Bên Mua:

• Hộ khẩu, chứng minh nhân dân của người đứng tên, giấy xác nhận độc thân.
• Nếu đồng sỡ hữu thì có đầy giấy tờ bản chính, đủ mặt của người đồng sở hữu: nếu là vợ chồng thì bổ sung thêm giấy Đăng kí kết hôn.

• Bên Bán:

• Giấy tờ tùy thân: CMND; Hộ Khẩu; Giấy Xác nhận độc thân (nếu độc thân); Giấy đăng kí kết hôn và có đầy đủ chữ kí của 2 vợ chồng tại thời điểm công chứng; Giấy Ủy quyền nếu được ủy quyền toàn phần thay mặt chuyển nhượng HĐMB nêu trên.
• Hợp đồng mua bán bản chính và tất cả các phụ lục đính kèm.
• Thông báo hoặc xác nhận của chủ đầu tư về việc đủ điều kiện tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã xin.
• Biên bản bàn giao căn hộ ( nếu căn hộ trên đã bàn giao)
• Xác nhận của chủ đầu tư về việc chưa nộp hồ sơ làm sổ hồng (đối với căn hộ đã bàn giao mà chưa cấp sổ)
• Phụ lục hóa đơn xác nhận số tiền đã thanh toán thực tế của bên chuyển nhượng với chủ đầu tư
• Biên bản xác nhận thông tin chuyển nhượng giữa bên mua và bên bán với chủ đầu tư (nếu có)

Sau khi 2 bên đầy đủ toàn bộ hồ sơ và giấy tờ nêu trên bên Văn phòng công chứng sẽ tiến hành lập thành 7 bộ Văn bản chuyển nhượng cho 2 bên xem thống nhất các nội dung và tiến hành kí tại Văn phòng công chứng.

=> khi được đóng mộc và hoàn trả 6 bộ văn bản chuyển nhượng (VP công chứng sẽ giữ lại 1 bộ trong 7 bộ đã phát hành để lưu hồ sơ) thì anh chị đã hoàn thành bước 2 của thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư và thời điểm này có thể thanh toán toàn bộ tiền cho bên bán.

Bước 3: Khai thuế và đóng thuế thu nhập cá nhân:

Sau khi kí xong văn bản chuyển nhượng và thống nhất thanh toán. Hai bên có thể ủy quyền cho 1 bên đại diện thực hiện các thủ tục khai thuế và tiến hành nộp thuế TNCN tại cơ quan thuế nơi có dự án căn hộ đã thực hiện việc chuyển nhượng và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư.

VD: căn hộ anh chị mua ở Quận 9 thì liên hệ Chi cục thuế Quận 9 để khai thuế và nộp Thuế tại Kho bạc nhà nước Quận 9 hoặc các ngân hàng có hỗ trợ thu thế cho Kho bạc.

• Thuế TNCN = 2%* giá chuyển nhượng

Lưu ý: Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh (thành phố) quy định thì cơ quan thuế sẽ lấy giá nhà do nhà nước quy định (căn cứ theo vị trí căn hộ) để làm cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân.

• Lệ Phí trước bạ sẽ do bên mua đóng khi nhận sổ hồng.

Tất cả những giấy tờ cần chuẩn bị để tiến hành khai thuế tại Chi cục thuế như sau:

• Giấy Ủy quyền (nếu người nộp được ủy quyền đại diện cho bên mua, bán đi khai thuế)
• Nhận tờ khai thuế nhận tại VP thuế
• Hóa đơn các đợt thanh toán
• CMND; hộ khẩu bản sao của bên bán;
• Giấy xác nhận vị trí đất (nếu dự án lần đầu làm thủ tục chuyển nhượng)

Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ theo thủ tục chuyển nhượng chung cư đã làm, bên Thuế sẽ ra phiếu hẹn và trả kết quả trong vòng 7 ngày làm việc. Sau đó, người khai thuế sẽ nhận kết quả và đóng thuế tại thời điểm có kết quả tại Chi Cục thuế.

Bước 4: Hoàn tất thủ tục chuyển nhượng và nộp hồ sơ để chủ Đầu tư xác nhận cho người mua dựa vào thông tin của Văn bản Chuyển nhượng HĐMB căn hộ đã thực hiện.

Đến bước này là chúng ta đã hoàn tất 99% thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư rồi anh chị nhé. Chỉ chờ chủ đầu tư xác nhận cho đúng quy trình là toàn bộ pháp nhân căn hộ anh chị mua đã hoàn chỉnh. Đến thời điểm ra sổ hồng là ra chính xác tên anh chị luôn nhé.

Vậy thời điểm này, chủ đầu tư sẽ thu lại những giấy tờ sau:

• Văn bản chuyển nhượng 5 bản chính
• HĐMB căn hộ bản chính và toàn bộ phụ lục đi kèm
• Biên bản bàn giao căn hộ bản chính
• Biên lai nộp thuế TNCN bản chính
• Giấy tờ tùy thân của người nhận chuyển nhượng (bản sao y)

Thời gian xác nhận từ chủ đầu tư là từ 3- 5 ngày làm việc. Sau đó chủ đầu tư sẽ hoàn trả lại cho người mua các giấy tờ sau:

• Văn bản chuyển nhượng HĐMB căn hộ chung cư ( 2 bản chính)
• HĐMB bản chính và các phụ lục đính kèm
• Biên lai nộp thuế TNCN (bản chính)
• Biên bản bàn giao căn hộ
• Giấy xác nhận chuyển nhượng từ Chủ đầu tư (bản chính)

Trên đây là 4 bước quan trọng của việc chuyển nhượng và thủ tục chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ Hồng. Hi vọng, thông qua bài viết này, Đại Phước House sẽ giúp anh chị có cái nhìn rõ hơn về các thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư cần chuẩn bị khi quyết định mua bán căn hộ thứ cấp. Và cũng khẳng định rằng, khi mua sản phẩm thứ cấp được công chứng chuyển nhượng đúng quy định pháp luật vẫn an toàn và đủ điều kiện pháp lí cho người mua. Chúc anh chị sẽ lựa chọn cho mình căn hộ ưng ý và nắm rõ các giấy tờ anh chị sẽ có khi mua căn hộ chưa được cấp sổ anh chị nhé.,.

Để hiểu rõ hơn về căn hộ chung cư sau khi hình thành và bàn giao sẽ phát sinh những chi phí gì trong quá trình sử dụng, quý anh chị có thể tham khảo thêm bài viết : Các loại Phí phải đóng khi ở căn hộ chung cư.

Quý Khách hàng, có thể tham khảo các quy định về thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng đều được pháp luật Việt Nam công nhận và quy định tại các Luật như sau:

• Luật Kinh Doanh Bất động Sản 2014
• Luật Nhà ở năm 2014
• Thông tư 19/2016/TT_BXD Hướng dẫn chi tiết về Khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014
• Nghị định 99/2015/NĐ-CP